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遍地地王拷问现行土地供应制

2018-10-14 07:08:02
遍地“地王”,拷问现行土地供应制

⊙ 中房集团理事长 孟晓苏    

 

1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,包括住宅用地协议出让的方式。但是,当时的情况下,在相当长的时间里,招标、拍卖的比例太小,而协议出让的土地比例太多,在一段时间内协议出让的土地甚至高达98%到99%,而协议出让的价格也仅是招标拍卖的百分之十几,最多也不超过百分之二十。这样的土地供给方式,一方面,使得地方政府的收入有限,另一方面,也使得一些土地“寻租”现象屡屡发生。    

 

1996年,包括我在内的不少人就呼吁要增加土地出让中的招标和拍卖的比重,这些建议提出以后应该说是得到了响应,全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。2004年,主管部门发布文件明确规定:全面实行招拍挂,取消协议出让。虽然对这种土地出让方式是不是有利,房地产业内一直在不断地进行探讨,但是政令发布以后,我们还是看到这几年各地都在纷纷落实这份71号文件,全面实黄埔国际行了土地的招拍挂政策。   

 

我认为,土地出让的全面招拍挂好处主要有两点:首先,可以有效抑制腐败,避免土地“寻租”现象;另一方面,也可以使得地方政府从土地出让中得到更多的收益。但是,问题也是并存的:由于全面实施土地出让招拍挂造成了土地价格的不断上升,我认为这种价格不断上升与政府独家拍卖土地是有关的。目前的地价上升是地价的回归还是地价的泡沫呢?对这个问题的看法是众说纷纭。一时之间,很难定论。我们所看到的现实却是,这几年房价不断在升高,像一些重点城市,像一些土地拍卖过程中不断涌现“地王”的这些城市,房价上升尤为迅猛。    

 

上海证券报曾经报道,今年70个城市的平均房价涨幅创下了23个月的新高,全国的平均房价上涨已是几年来比较高的了。我们看正商汇航铭筑到,今年以来,在重点城市比如深圳和北京这样一富力南湖壹品些土地价格比较高的城市,土地价格摊入房价的比重也比较大,因此造成了这些地区的房价上涨,让老百姓有些不堪承受。    

 

现在的问题是,土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。今年以来,全国各地都不断有“地王”浮出水面。比如说东莞,东莞土地的起拍价是8亿以下,最后是以4倍的价格成交,成了广东的“地王”;比它还贵的,上个月长沙底价46亿元的土地,最后拍到了92亿天价。这些土地拍卖价格这么高,最后终要摊入房价,为城市的购房者承担。

 

要想抑制过快上涨的房价,就要完善我们的土地制度,包括土地供应和出让制度,这值得我们进行深入的思考和分析。

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