一步差三市成都商铺定价无规可循

2019-05-26 23:44:08 来源: 万州信息港

“一步差三市” 成都商铺定价无规可循?

商铺作为一种收益稳定的投资品,已经发生质的改变。四川商业地产联盟秘书长冉立春认为, 过去那种传统意义上的 一铺养三代 的简易投资时代,已经过去了。 他认为,现在很多开发商直接将商铺当做高价的临街住宅抛给消费者,其结果是 商铺熄火 。

商业地产研究人士冯明表示, 社区商铺已经算不过账。 按照传统商住比3:1的标准来看,郊县楼盘的商铺售价明显偏高。在龙泉世纪板块发现,中水电 云立方的底商售价4~5万元/平米,几乎是住宅售价的9~10倍。在城北大丰板块,汇融 达令港的临街底商,售价超过3万元/平米,而住宅售价在4000~5000元/平米之间。离谱的是,大源组团近期亮相的 两江国际 ,一楼商铺售价飙到了10万元/平米,远远高出周边同类项目。

俗话说: 一步差三市 ,开店地址差一步就有可能差三成的买卖。那么,被投资者追捧的商铺,在定价上是否有据可循?或者说,有那些因素在影响商铺的售价?

现象直击 近郊楼盘,商住价差超出5:1

成都某本土商家市场拓展部经理郭玲,近两年感觉工作越来越难做。 公司要求每年拓展门店家,看起来量不大,但压力不小。现在新建的三环外的楼盘,社区商铺都在万元/平米。而且,一路之隔价差甚至好几倍。

郭玲所 抱怨 的现象,正在成为一种楼市症结,从主城区一路狂奔至郊区。目前,在龙泉、华阳、大丰、郫县四大板块,房价在5000元左右的普通住宅楼盘,社区底铺的售价均在3万元/平米以上,商住差价比在6:1以上。联系到之前在业界盛传的3:1法则,这个 警戒线 早已被撞破。对此,曾在华润置地从事招商工作的业界人士朱鸿表示, 严格意义上说,商业定价的灵活性比住宅更主观。

注意到,万元/平米,已经与主城区普通住宅项目的商铺相差无几。2011年下半年,华润二十四城二期的商铺开售,售价万元/平米,但同期住宅的售价在.2万元/平米。家住建设路的地产人士胡杰坦言, 投资社区商铺的,很少是自己买来做生意的,因此,商铺与住宅的价差越来越大。

按现在的售价,社区商铺算不过账了。 建设路一家快餐店的老板汪先生透露, 30平米的铺面,光是转让费就要20多万,要是算上租金、人工、水电费、税收等固定开支,每天营业额要是低于5000元,亏本。 也许,汪老板并不知道,要是赶在2008年的时候,建设路的商铺还是个 金饽饽 。

商铺定价

算来算去都不简单

商铺的定价,比住宅复杂得多。 曾经在重庆华润做商业地产的业界人士朱鸿告诉, 住宅定价有基本模型可循,在公式的基础上,根据房屋所在的楼层、朝向、景观稍作调整,便是每套房源的销售价格。

但是,这套方法并不适合商铺。五岳合房地产开发公司总经理助理郑昕表示, 商铺定价的基本依据是15年回收法,也就是说,15年回收的租金之和相当于房价。 他说,如果超出这个标准,那商铺的价格就虚高。

了解到,这个准绳并不适合所有的商铺。华润万象城(专题阅读)的招商工作人员表示, 整个万象城的租金水平,是根据项目投入使用后的净现金流通来测算,但测算的结果并不是终依据,它还得跟周边商业、市场情况相结合。 据朱鸿透露, 购物中心的商铺,其定价主要天盖地是在均价的基础上,根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值,譬如,位置、面积合适、能见度、容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。 郑昕同样表示,购物中心的商铺在定价时,要考虑的因素很多,譬如是否有主力店,次主力店;是否有垂直动线;是否靠近电梯、中庭;面积大小,等等。

朱鸿表示,如果是社区商铺的话,定价主要是看位置(是否临主干道,是否临街),开间进深比,是否规则(异形商铺对经营业态有一定限制。譬如,开餐饮的话,异形商铺对餐饮店的影响不大,但对服装店影响很大),是否挑高,等等。

但是,在决定商铺售价的要素中,他们同时认为,影响商铺定价的因素中,严格意义上说,没有那一个排那一个排的说法,而是对所有因素综合权衡的结果。郑昕认为,这些因素只是社区商铺的 硬件 ,要想在商铺上实现大收益的话,还得看后期管理。他说,商铺的成功,30%靠的是规划,40%靠的是定位,剩下30%靠的是后期经营。成都商报 陈柏喜

核心提示

商铺定价怎么看?

购物中心商铺:定价主要是在均价的基础上,根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值,譬如,位置、面积合适、能见度、容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。

社区商铺:定价主要是看位置(是否临主干道,是否临街),开间进深比,是否规则(异形商铺对经营业态有一定限制。譬如,开餐饮的话,异形商铺对餐饮店的影响不大,但对服装店影响很大),是否挑高, 等等。

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